好戶型一般標(biāo)準(zhǔn)
房子的戶型好，晴朗的天氣，白天所有房間不需要開燈，光照也充足；往房間里擺放基本尺寸家具，不妨礙人走動(dòng)；不借助通風(fēng)設(shè)備能自然通風(fēng)。通常有5條基本標(biāo)準(zhǔn)：
1、整體形狀方正
整體形狀方正的意思，不是整套房子是一個(gè)完整的方形，而是各個(gè)房間和功能區(qū)域的形狀是方正的矩形。同時(shí)整套房子看起來(lái)也大致是個(gè)矩形，同時(shí)允許有一些“溢”出來(lái)的邊角。
2、偏大面寬、偏小進(jìn)深
面寬直接關(guān)系到房間的寬闊度和房間里家具的擺放，同時(shí)考慮到自然采光的范圍。如果房間進(jìn)深偏大，光線從窗外投射進(jìn)來(lái)經(jīng)過(guò)漫反射，仍然照不到離窗較遠(yuǎn)的區(qū)域，白天仍然需要燈光照明。
3、沒有暗間
暗間除了無(wú)法自然采光，通風(fēng)也是大問題。現(xiàn)在的新房如果有暗間，多數(shù)被安排在衛(wèi)生間。沒有窗戶的衛(wèi)生間，除濕、通風(fēng)完全要依賴排風(fēng)設(shè)備，采光照明完全依靠室內(nèi)燈光。節(jié)能環(huán)保還在其次，關(guān)鍵是衛(wèi)生間是一套房子里最潮濕的房間，除濕不利會(huì)影響人的健康。
4、房間大小適中
房間越大越好？當(dāng)然不是。房間太小會(huì)讓人感覺壓抑、不舒服，但是單個(gè)房間太大會(huì)感覺空曠。太大的臥室難以營(yíng)造溫馨感，又浪費(fèi)面積；客廳太大會(huì)顯得空曠而有隔閡感。另外，設(shè)計(jì)時(shí)，在整套房子的面積確定的前提下，某個(gè)房間面積太大，可能還需要將另外一個(gè)空間設(shè)計(jì)得偏小。
5、動(dòng)線合理
動(dòng)線合理的標(biāo)準(zhǔn)有些抽象，較難概括，需要在看戶型圖、看樣板房之前，對(duì)居住活動(dòng)線就比較熟悉才能判斷。動(dòng)線合理的戶型，在房間里活動(dòng)的人的行動(dòng)不會(huì)互相干擾。人在房間里做事情、走動(dòng)，也最符合生活習(xí)慣，不容易出錯(cuò)和出意外。
上海盤古天地專案經(jīng)理朱偉駿提醒，選戶型也要看住宅類型。不同的類型的住宅，相同的房型居住感覺也不一樣。
高層住宅的中高區(qū)空氣流動(dòng)快，而南北通戶型是出于對(duì)流通風(fēng)的考慮而設(shè)計(jì)的，因此，買高層住宅，南北通戶型和全南戶型都能比較好地通風(fēng)。但總高6層及以下的多層住宅，選南北通戶型才能更好地通風(fēng)，尤其較低樓層要更多考慮南北通的戶型。如果想要更多陽(yáng)光照射，又想通風(fēng)良好，可以考慮買高層住宅中高區(qū)的全南戶型。
評(píng)價(jià)戶型，先看面積
只看這5條標(biāo)準(zhǔn)，還不能判斷戶型的好壞。如果離開面積的因素評(píng)價(jià)戶型，也是不夠理性的。
好戶型就是能讓里面的人住得舒適，住得方便，而不同面積的房子，業(yè)主的居住需求也一定不同。總的來(lái)說(shuō)，小戶型因?yàn)槊娣e小，業(yè)主需要在較小的面積里盡可能利用空間，完成各種居住功能。因此，戶型設(shè)計(jì)盡量不浪費(fèi)面積，功能區(qū)域能相互借用，對(duì)這類戶型來(lái)說(shuō)非常重要。而大戶型的室內(nèi)空間寬闊，對(duì)利用率的要求就較低，但居住人口可能較多，在戶型的私密性、功能區(qū)域的精確劃分、功能的齊全等方面的要求就更多也更高。
小面積一居室
一居室的面積通常在70平方米以下，在這個(gè)面積范圍內(nèi)，居住人數(shù)通常是1至2個(gè)。房間不但需要完成基本生活必需的“五大件”——客廳、餐廳、廚房、衛(wèi)生間、臥室的功能設(shè)置，還要采光充足，儲(chǔ)物空間齊備，才能稱得上是好戶型。但在實(shí)際開發(fā)和建筑設(shè)計(jì)時(shí)，由于一居室面積小、總價(jià)低，不是市場(chǎng)主流，也不是開發(fā)商的主要利潤(rùn)點(diǎn)，因此在設(shè)計(jì)戶型時(shí)，同一樓面里先把最好的位置、最好的朝向留給大中戶型，小戶型最后被安排在余下的位置。也因此戶型好的一居室不常見。
實(shí)用型兩居室
兩居室的面積通常在70平方米至90平方米，居住人口通常在2至4人，在這個(gè)面積范圍內(nèi)，除了“五大件”功能，采光充足，儲(chǔ)物空間齊備以外，要達(dá)到好戶型的標(biāo)準(zhǔn)，面寬進(jìn)深比要合理，以1：1.5為標(biāo)準(zhǔn)，適當(dāng)浮動(dòng)；由于居住人口可能較多，如果只有一個(gè)衛(wèi)生間，就要做干濕分離的設(shè)計(jì)，方便同時(shí)使用；多人居住時(shí)衣物用品也多，需要足夠的儲(chǔ)物空間。另外，動(dòng)線合理，互不干擾，也比較重要。同一樓面里，面積稍大的兩居室戶型能占據(jù)朝向有利的位置。
大戶型需求多、標(biāo)準(zhǔn)高
三居室以上的戶型面積在100平方米以上，居住人口通常在3至5人。除了滿足中小戶型的基本使用要求外，動(dòng)線的簡(jiǎn)潔尤其重要：當(dāng)多個(gè)人同時(shí)在不同房間和不同區(qū)域間穿插活動(dòng)時(shí)，相互間的影響越小越好。各個(gè)區(qū)域能有明確分布，不疊加功能、互不干擾，這種私密性也是選大戶型居住的家庭看重的因素。根據(jù)上海盤古天地專案經(jīng)理朱偉駿的經(jīng)驗(yàn)，私密性的標(biāo)準(zhǔn)之一是陌生人站在門外時(shí)，看不到房間里任何一個(gè)區(qū)域。
差戶型都是什么樣？
和好戶型一樣，差戶型也有些共同的特征，但評(píng)判一個(gè)戶型是不是差戶型，通常判斷其是否具有3個(gè)特征就可以認(rèn)定了。不好的戶型都有哪些特征？動(dòng)線不合理、行動(dòng)有干擾、采光不充足的暗間多、面積浪費(fèi)多、動(dòng)靜分區(qū)混亂、房間之間通風(fēng)排氣互相影響、強(qiáng)行分割房間造成“豆腐塊”分區(qū)等。
外立面奇特，戶型不會(huì)好
戶型設(shè)計(jì)尤其是追求建筑外立面獨(dú)特性的樓盤，通常都有難處理的邊角，會(huì)給戶型設(shè)計(jì)造成很大的麻煩。為了遷就外立面的形狀，戶型設(shè)計(jì)就有很多限制。一些看起來(lái)奇怪和不合理的戶型，大多出現(xiàn)在這類“異形”外觀的樓盤里。
外立面是圓形、半圓形的住宅，通常會(huì)把陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)在圓弧形狀的區(qū)域，把戶型本身的邊角包裹進(jìn)去，實(shí)際形成的陽(yáng)臺(tái)形狀不規(guī)則，晾曬空間不夠，水池和櫥柜都安裝不下。如果用鋁合金門窗封閉陽(yáng)臺(tái)，推拉不如方方正正的陽(yáng)臺(tái)方便；如果不封閉，幾個(gè)房間的窗戶都通到陽(yáng)臺(tái)，房間的通風(fēng)也不太舒暢。
功能分布有多重要？
但差戶型不僅在外形奇特的住宅建筑里存在，即使外形規(guī)整，房子整體方正，內(nèi)部管道排布設(shè)置不合理，也會(huì)導(dǎo)致廚房、衛(wèi)生間這樣的動(dòng)區(qū)和臥室這樣的靜區(qū)分區(qū)混亂，住進(jìn)去才會(huì)發(fā)現(xiàn)非常麻煩。
一般來(lái)說(shuō)，房間基本的功能分布要求是前動(dòng)后靜——越靠近門和玄關(guān)，越是全家人活動(dòng)最多的區(qū)域，比如廚房、餐廳、客廳。因?yàn)殚_門關(guān)門的時(shí)候會(huì)有些聲音，燒菜做飯的時(shí)候廚房的聲響很大，全家人在一起吃飯的時(shí)候免不了要聊聊天，在客廳會(huì)客或者看電視的時(shí)候聲響也會(huì)比較大，這幾個(gè)地方要位于房子的前部。而在臥室休息和在書房閱讀需要安靜，這幾個(gè)房間要位于房子的深處，也能盡可能不受其他人干擾。衛(wèi)生間是每人每天使用頻率最高的地方，從各個(gè)房間到衛(wèi)生間，最好都能以最短的距離到達(dá)。
面積浪費(fèi)多，戶型也不好
從整體上看形狀規(guī)整，但空間浪費(fèi)太多，也是個(gè)比較差的戶型。這套建筑面積80平方米的房子最終只有一房?jī)蓮d，衛(wèi)生間沒窗戶。它最大的問題是進(jìn)門處到餐廳到客廳被一條走廊貫穿，浪費(fèi)面積多，而且因?yàn)槊鎸捳M(jìn)深太大，改造難度也很大。這樣大面積的浪費(fèi)也是難以獲得買房人認(rèn)可的。
同樣的面積，利用得好，能做兩室兩廳，空間設(shè)計(jì)利用得不好就只能做成一室兩廳，而且在裝修的過(guò)程中很難改造好。從買房人的角度來(lái)衡量，相同的面積、單價(jià)和總價(jià)，兩室兩廳的戶型一定比一室兩廳經(jīng)濟(jì)實(shí)用，居住的時(shí)間更長(zhǎng)，買前者顯然更劃算。
一般面積浪費(fèi)多的房子，問題經(jīng)常出在這些部位：走廊過(guò)于長(zhǎng)而且沒有和客廳、餐廳等實(shí)用功能區(qū)域合并；臥室面積過(guò)大(超過(guò)20平方米)；廚房、衛(wèi)生間面積過(guò)大而次臥面積太小；實(shí)際得房率低(低于75%)，公攤面積過(guò)大。
怪戶型，也不是無(wú)可救藥
外形奇特的戶型，在50平方米以內(nèi)的超小戶型里比較常見。因?yàn)槭鞘Ｏ碌倪吔橇衔恢茫瑑r(jià)格優(yōu)惠的幅度很大。這類的奇怪戶型比面積較大的奇怪戶型更容易改造。超小戶型不像大戶型，把客廳、餐廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間都以墻為界劃分得很清楚，它本來(lái)就主要靠室內(nèi)家具的設(shè)計(jì)擺放來(lái)決定功能分區(qū)。因此，小而怪的戶型，只要整體上呈塊狀而不是細(xì)長(zhǎng)條，就還有改造的價(jià)值。
另外一種能改造的怪戶型，是客廳、臥室等房間形狀方正，而不規(guī)整形狀出現(xiàn)在廚房、衛(wèi)生間等較小的區(qū)域內(nèi)，即使有面積的浪費(fèi)，也相對(duì)較小。最后，選戶型要時(shí)刻記住，戶型圖主要用來(lái)看格局，房子到底怎么樣，交房標(biāo)準(zhǔn)的樣板間最有參考價(jià)值。
Tips
面寬：是一個(gè)自然間的寬度，一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。
動(dòng)線：是指人在室內(nèi)室外移動(dòng)的點(diǎn)連合起來(lái)形成的線路。長(zhǎng)久居住在家里的人，會(huì)形成比較復(fù)雜的動(dòng)線。
進(jìn)深：指一間獨(dú)立的房屋前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際距離。
本文所提到的居住人數(shù)，指的是在房間里各個(gè)區(qū)域自由活動(dòng)的居住者人數(shù)，不包括嬰兒等不完全活動(dòng)人。
